Сделки с недвижимостью

Возникновение и прекращение права собственности на объекты недвижимости связано с обязательным соблюдением требований действующего законодательства РФ, нарушение которых влечет недействительность сделки либо наступление других неблагоприятных последствий для сторон договора отчуждения.

Так, общеизвестными фактами являются:

— переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ);
— несоблюдение формы договора продажи недвижимости, в том числе обязательной нотариальной, влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ);
— нарушение продавцом преимущественного права покупки участников долевой собственности (ст.250 ГК РФ), в том числе несоблюдение порядка извещения других участников о продаже долей в праве собственности, влечет право другого участника долевой собственности в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя;
— обязательность нотариальной формы договора при приобретении в общую долевую собственность объекта недвижимости супругами, не заключившими брачный договор, изменяющий закрепленный законом порядок общей собственности. — и другие.

Помимо этого, существует большое количество рисков, которые нельзя выявить без дополнительной правовой экспертизы документов и проверки наличия/отсутствия сведений, препятствующих отчуждению объекта недвижимости:

1) в отношении продавца и покупателя: банкротство, обязательства перед другими физическими и юридическими лицами;

2) о третьих лицах, обладающих правами и обременяющих объект недвижимости, в том числе пожизненным правом пользования, правом на выделение обязательной доли в праве собственности на объект недвижимости и т.д.;

3) самого отчуждаемого объекта недвижимости (земельного участка; жилого/нежилого дома; квартиры; комнаты – как отдельного объекта недвижимости, так и представляющего собой доли в праве общей собственности; объекта долевого строительства и т.п.): обременения (ограничения) на совершение регистрационных действий, наличие претензий третьих лиц, связанных с требованиями о сносе, производными правами на отчуждаемый объект и т.д.;

4) в связи с произведенным продавцами порядком расчетов при приобретении продаваемого объекта недвижимости: использование заемных денежных средств, субсидий, средств материнского капитала, оформленных залоговых обязательствах, а также взятых на себя обязанностей перед государственными органами и учреждениями по совершению действий, направленных на защиту прав несовершеннолетних.

Адвокаты Гатчинского филиала Ленинградской областной коллегии адвокатов осуществляют юридическую проверку «чистоты» объектов недвижимости, выявление и снижение рисков для сторон договора с учетом «истории» объекта недвижимости, участников предстоящей сделки, условий договора отчуждения объекта и иных договоров, заключаемых для проведения сделки, порядка и способа расчетов, а также создание условий для добросовестного исполнения обязательств всеми участниками договоров.

В связи с увеличившимся ассортиментом услуг, предоставляемых банками и иными кредитными организациями, появились новые возможности безналичного расчета по сделкам отчуждения объектов недвижимости: с использованием системы «безопасных расчетов», эксроу-счетов, аккредитивов и иных видов.

Адвокаты нашего филиала коллегии подробно разъяснят условия договоров об открытии того или иного счета, правах и обязанностях сторон, условиях депонирования, сроках и порядке перевода денежных средств, в целях безналичного расчета по договору отчуждения объекта недвижимости.

Кроме того, в юридическое сопровождение сделок с недвижимостью входит:

• выявление технических ошибок и описок, допущенных органами, осуществляющими кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, помощь в их устранении;

• сбор и восстановление правоустанавливающих документов;

• составление проектов договоров;

• согласование условий;

• ведение переговоров с физическими и юридическими лица.